Leitfaden für Eigentümer
Modelo 210, die Sätze von 19 % und 24 %, absetzbare Kosten und Fristen — verständlich erklärt für Eigentümer an der Costa del Sol.
Schnellantwort
Nicht-Residenten erklären spanische Mieteinnahmen mit dem Modelo 210. EU/EWR-Residenten — auch Deutsche und Österreicher — zahlen 19 % auf den Nettogewinn(Verwaltungsgebühr, Reinigung, IBI, Versicherung, Hypothekenzinsen u. a. sind anteilig absetzbar); alle anderen zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge. Seit 2024 wird einmal jährlich im Januar statt quartalsweise eingereicht, und für leerstehende Tage fällt zusätzlich eine kleine fiktive Eigennutzungssteuer an.
19 %
EU-/EWR-Steuerresidenten
Auf die Netto-Einnahmen: Absetzbar sind — anteilig für die vermieteten Tage — Verwaltungsprovision, Reinigung und Wäsche, Reparaturen, IBI-Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Nebenkosten, Hypothekenzinsen und die Abschreibung von Gebäude und Mobiliar.
24 %
Alle übrigen Länder (u. a. UK, Schweiz, USA)
Auf die Brutto-Einnahmen, ohne jeden Abzug. Für deutsche Eigentümer ist das der stille Vorteil gegenüber britischen Nachbarn: Der EU-Satz mit Kostenabzug macht real mehrere Prozentpunkte Rendite aus.
Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein Deutscher mit Steuerwohnsitz in Dubai zahlt 24 % brutto; eine Britin mit Steuerwohnsitz in Irland 19 % netto.
Mieteinnahmen: Seit der Reform 2024 bündeln Sie die Einnahmen des ganzen Jahres in einem einzigen Modelo 210, einzureichen im Januar des Folgejahres. Wer noch quartalsweise einreicht, erzeugt unnötigen Aufwand und Gestoría-Kosten.
Fiktive Eigennutzung: Für die nicht vermieteten Tage unterstellt Spanien einen Nutzungsvorteil: rund 1,1 %–2 % des Katasterwerts, tagesanteilig, zum Satz von 19 %/24 %. Die Erklärung erfolgt jährlich im Folgejahr.
Was Sie brauchen: Ihre NIE, ein SEPA-Bankkonto für den Einzug, die Katasterreferenz der Immobilie (steht auf jedem IBI-Beleg) und — beim 19-%-Satz — geordnete Rechnungen aller absetzbaren Kosten. Eine monatliche Abrechnung wie unsere macht diesen Teil trivial.
Dieser Leitfaden ist eine praktische Orientierung nach dem Stand bei Veröffentlichung — keine Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation, insbesondere Fragen zum Doppelbesteuerungsabkommen, wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Gar nicht einreichen, weil «die Plattform das doch schon meldet» — Airbnb & Co. melden Ihre Einnahmen an den spanischen Fiskus und über DAC7 auch nach Deutschland. Genau deshalb fällt Nicht-Einreichen auf.
Die fiktive Eigennutzungssteuer für Leerstandswochen vergessen — besonders im Kaufjahr.
Absetzbare Rechnungen verlieren: Reinigung, Reparaturen und Verwaltungsgebühren mit ordentlicher Rechnung sind für EU-Eigentümer bares Geld.
Die Mieteinnahmen zusätzlich in Deutschland voll versteuern wollen — das DBA Spanien–Deutschland regelt die Anrechnung; hier lohnt der Steuerberater.
Die VUT-Touristenlizenz mit der steuerlichen Registrierung verwechseln — das sind getrennte Pflichten, und beide müssen stimmen.
Nicht-Residenten erklären spanische Mieteinnahmen über das Modelo 210 (Einkommensteuer für Nicht-Residenten, IRNR). Steuerresidenten der EU/des EWR — also auch Deutschland und Österreich — zahlen 19 % auf den Nettogewinn nach Abzug der Kosten; Residenten anderer Länder (z. B. Großbritannien, Schweiz) zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne jeden Abzug.
Als EU-Steuerresident ja: Verwaltungsprovision (wie unsere 18 %), Reinigung, Reparaturen, IBI-Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Nebenkosten während der Vermietung, Hypothekenzinsen und Abschreibung sind anteilig für die vermieteten Tage absetzbar.
Seit der Reform 2024 können Mieteinnahmen gebündelt einmal jährlich erklärt werden — im Januar des Folgejahres statt wie früher quartalsweise. Die fiktive Eigennutzungssteuer für nicht vermietete Tage wird ebenfalls jährlich im Folgejahr erklärt.
Ja — Spanien besteuert bei Nicht-Residenten eine fiktive Eigennutzung (renta imputada): ein kleiner Prozentsatz des Katasterwerts, anteilig für die nicht vermieteten Tage, zum Satz von 19 %/24 %. Der Betrag ist meist überschaubar, aber das Weglassen ist einer der häufigsten Fehler.
Normalerweise nein: Die Vermietung einer Ferienunterkunft ohne hoteltypische Leistungen (tägliche Reinigung, Verpflegung, Rezeption) ist in Spanien von der IVA befreit. Bei hotelähnlichen Services gelten andere Regeln — dann lohnt sich individuelle Beratung.
Wir verwalten Ferienvillen und -häuser in Málaga und der Axarquía für Eigentümer, die nicht vor Ort leben: Gäste, Reinigung, Wartung, VUT-Lizenz, behördliche Gästeregistrierung — und eine übersichtliche Monatsabrechnung, die Ihr Steuerberater lieben wird. Eine Provision von 18 % (für EU-Residenten absetzbar), keine Vertragsbindung.
