Ratgeber für Eigentümer
Alles, was Sie brauchen, um Ihr Ferienhaus in Málaga und der Axarquía 2026 zu legalisieren, ohne sich in der Bürokratie zu verlieren.
Aktualisiert September 2026
Die nationale NRA-Nummer und das staatliche Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen (Königliches Dekret 1312/2024) sind nicht mehr erforderlich: Der Oberste Gerichtshof hat das Register im Mai 2026 (Urteil 620/2026) mangels staatlicher Zuständigkeit aufgehoben. Weiterhin gelten die andalusische Eintragung im Tourismusregister (VFT-Nummer, kostenlos und Pflicht), die Gästeregistrierung über SES.Hospedajes und seit April 2025 die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft für neue Eintragungen (Ley Orgánica 1/2025).
Kurz gesagt
Um ein Ferienhaus in Andalusien legal zu vermieten, brauchen Sie: (1) eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und eine Immobilie, die die Ausstattungsanforderungen erfüllt, (2) eine Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía für die Eintragung ins Tourismusregister (VFT-Nummer), (3) die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, wenn die Immobilie in einem Gebäude liegt (Drei-Fünftel-Mehrheit, Pflicht seit April 2025) und (4) die Registrierung jedes Gastes auf SES.Hospedajes. Die nationale NRA ist seit Mai 2026 nicht mehr erforderlich. Die regionale Registrierung ist gebührenfrei und erlaubt die Vermietung ab dem Tag der Einreichung.
01
Sie benötigen die Bewohnbarkeitsbescheinigung (licencia de ocupación oder cédula de habitabilidad), und die touristische Nutzung darf weder von der Gemeinde noch von der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt sein. Seit 2024 können Gemeinschaften die touristische Nutzung beschränken und Gemeinden Zonen mit Auflagen ausweisen, das ist der erste Filter, nicht der letzte.
02
Andalusien verlangt unter anderem: Klimatisierung in Schlafzimmern und Wohnzimmer (Kühlung in den heißen, Heizung in den kalten Monaten), Belüftung der Schlafzimmer, Erste-Hilfe-Kasten, touristische Informationen zur Gegend, amtliche Beschwerdeformulare und Reinigung bei jedem Check-in und Check-out.
03
Die Registrierung erfolgt online per Declaración Responsable beim regionalen Tourismusministerium (digitales Zertifikat erforderlich). Ab Einreichung dürfen Sie vermieten; die Immobilie wird im Tourismusregister Andalusiens mit einer Nummer wie VFT/MA/XXXXX geführt, die in jeder Werbung erscheinen muss.
04
Liegt die Immobilie in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft, verlangt die touristische Nutzung seit dem 3. April 2025 (Ley Orgánica 1/2025) die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile; die Junta verlangt diese Bescheinigung für die Eintragung. Vorher eingetragene Immobilien sind nicht betroffen. Die frühere nationale NRA ist nicht mehr nötig: Der Oberste Gerichtshof hat das Einheitsregister im Mai 2026 aufgehoben.
05
Jeder volljährige Gast muss auf der Plattform SES.Hospedajes des Innenministeriums registriert werden. Das ist eine laufende Pflicht, bei jeder Buchung, und eine der Aufgaben, die selbstverwaltende Eigentümer am häufigsten vernachlässigen.
06
Mit der VFT-Nummer können Sie inserieren. Dann beginnt die eigentliche Arbeit: Preise, Gäste, Reinigung, Störungen und Steuern. Wenn Sie sich um nichts davon kümmern möchten, ist das genau unser Service, für eine Provision.
Inserieren, bevor die Registrierungsnummer vorliegt: die Plattformen prüfen sie, und das Bußgeld trifft den Eigentümer, nicht die Plattform.
Noch eine nationale NRA beantragen: Das Einheitsregister wurde im Mai 2026 aufgehoben, keine Plattform darf sie verlangen. Verlangt wird die andalusische VFT-Nummer.
Die Gäste nicht bei jeder Buchung auf SES.Hospedajes registrieren.
Klimaanlage nur im Wohnzimmer: Die Anforderung gilt auch für die Schlafzimmer.
Die Statuten der Eigentümergemeinschaft nicht prüfen, bevor man in den Umbau investiert.
Als Nicht-Resident vergessen, dass Mieteinnahmen in Spanien zu erklären sind (Modelo 210), auch wenn man sie zu Hause ebenfalls angibt.
Dieser Ratgeber dient nur der Information und gibt die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Regeln wieder; er ist keine Rechtsberatung. Tourismusvorschriften ändern sich häufig, prüfen Sie immer die Lage in Ihrer Gemeinde.
Sie dürfen ab Einreichung der Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía vermieten; die Registrierungsnummer wird meist innerhalb weniger Wochen erteilt. Zeit kostet vor allem die Vorbereitung der Immobilie (Klimatisierung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Ausstattung) und das Zusammenstellen der Unterlagen.
Die Eintragung ins andalusische Tourismusregister ist gebührenfrei. Die eigentlichen Kosten entstehen durch die Anpassung der Immobilie (Klimatisierung in Schlafzimmern und Wohnzimmer, Erste-Hilfe-Kasten, Feuerlöscher …) und ggf. das Honorar eines Dienstleisters. Holidays Malaga übernimmt die Registrierung ohne Aufpreis für Immobilien, die in unsere Verwaltung kommen.
Vermietung ohne Registrierung ist ein Verstoß gegen das andalusische Tourismusrecht mit empfindlichen Bußgeldern. Außerdem können Sie nicht legal inserieren: Die Plattformen verlangen die regionale VFT-Nummer. Die nationale NRA ist seit der Aufhebung des Einheitsregisters durch den Obersten Gerichtshof im Mai 2026 nicht mehr erforderlich.
Das Register ist regional, aber seit 2024 dürfen Gemeinden eigene Beschränkungen erlassen (gesättigte Zonen, Zusatzanforderungen); die Stadt Málaga hat ein Moratorium für neue Lizenzen. In den Gemeinden der Axarquía, in denen wir arbeiten, Nerja, Rincón de la Victoria, Vélez-Málaga, Torrox, lohnt sich vorab ein Blick auf die lokale Lage; wir prüfen das im Rahmen der kostenlosen Bewertung.
Ja. Nicht-Residenten beantragen sie auf demselben Weg; Sie brauchen eine spanische NIE und ein digitales Zertifikat (oder einen Bevollmächtigten). Denken Sie auch an die Steuern: Mieteinnahmen werden über das Modelo 210 erklärt.
Verwandt: Steuern auf Ferienvermietung für Nicht-Residenten (Modelo 210) · Checkliste zur Vorbereitung Ihres Hauses.
Wir erledigen VUT-Lizenz und Gästeregistrierung für Immobilien, die in unsere Verwaltung in der Axarquía kommen, zusammen mit Inseraten, Gästen, Reinigung und Wartung. Eine Provision, keine Vertragsbindung.
