Ratgeber für Eigentümer
Alles, was Sie brauchen, um Ihr Ferienhaus in Málaga und der Axarquía 2026 zu legalisieren — ohne sich in der Bürokratie zu verlieren.
Kurz gesagt
Um ein Ferienhaus in Andalusien legal zu vermieten, brauchen Sie: (1) eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und eine Immobilie, die die Ausstattungsanforderungen erfüllt, (2) eine Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía für die Eintragung ins Tourismusregister (VFT-Nummer), (3) die nationale NRA-Nummer der Ventanilla Única (seit Juli 2025 Pflicht für Inserate auf Plattformen) und (4) die Registrierung jedes Gastes auf SES.Hospedajes. Die regionale Registrierung ist gebührenfrei und erlaubt die Vermietung ab dem Tag der Einreichung.
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Sie benötigen die Bewohnbarkeitsbescheinigung (licencia de ocupación oder cédula de habitabilidad), und die touristische Nutzung darf weder von der Gemeinde noch von der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt sein. Seit 2024 können Gemeinschaften die touristische Nutzung beschränken und Gemeinden Zonen mit Auflagen ausweisen — das ist der erste Filter, nicht der letzte.
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Andalusien verlangt unter anderem: Klimatisierung in Schlafzimmern und Wohnzimmer (Kühlung in den heißen, Heizung in den kalten Monaten), Belüftung der Schlafzimmer, Erste-Hilfe-Kasten, touristische Informationen zur Gegend, amtliche Beschwerdeformulare und Reinigung bei jedem Check-in und Check-out.
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Die Registrierung erfolgt online per Declaración Responsable beim regionalen Tourismusministerium (digitales Zertifikat erforderlich). Ab Einreichung dürfen Sie vermieten; die Immobilie wird im Tourismusregister Andalusiens mit einer Nummer wie VFT/MA/XXXXX geführt, die in jeder Werbung erscheinen muss.
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Seit dem 1. Juli 2025 braucht jede Ferienimmobilie zusätzlich die nationale Número de Registro de Alojamiento (NRA), beantragt über die Ventanilla Única Digital der Grundbuchämter. Ohne NRA veröffentlichen Airbnb und Booking das Inserat nicht.
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Jeder volljährige Gast muss auf der Plattform SES.Hospedajes des Innenministeriums registriert werden. Das ist eine laufende Pflicht — bei jeder Buchung — und eine der Aufgaben, die selbstverwaltende Eigentümer am häufigsten vernachlässigen.
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Mit VFT-Nummer und NRA können Sie inserieren. Dann beginnt die eigentliche Arbeit: Preise, Gäste, Reinigung, Störungen und Steuern. Wenn Sie sich um nichts davon kümmern möchten, ist das genau unser Service — für 18 % Provision.
Inserieren, bevor die Registrierungsnummer vorliegt — die Plattformen prüfen sie, und das Bußgeld trifft den Eigentümer, nicht die Plattform.
Die nationale NRA vergessen, weil man die regionale Registrierung für ausreichend hält: Seit Juli 2025 braucht es beide.
Die Gäste nicht bei jeder Buchung auf SES.Hospedajes registrieren.
Klimaanlage nur im Wohnzimmer: Die Anforderung gilt auch für die Schlafzimmer.
Die Statuten der Eigentümergemeinschaft nicht prüfen, bevor man in den Umbau investiert.
Als Nicht-Resident vergessen, dass Mieteinnahmen in Spanien zu erklären sind (Modelo 210) — auch wenn man sie zu Hause ebenfalls angibt.
Dieser Ratgeber dient nur der Information und gibt die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geltenden Regeln wieder; er ist keine Rechtsberatung. Tourismusvorschriften ändern sich häufig — prüfen Sie immer die Lage in Ihrer Gemeinde.
Sie dürfen ab Einreichung der Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía vermieten; die Registrierungsnummer wird meist innerhalb weniger Wochen erteilt. Zeit kostet vor allem die Vorbereitung der Immobilie (Klimatisierung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Ausstattung) und das Zusammenstellen der Unterlagen.
Die Eintragung ins andalusische Tourismusregister ist gebührenfrei. Die eigentlichen Kosten entstehen durch die Anpassung der Immobilie (Klimatisierung in Schlafzimmern und Wohnzimmer, Erste-Hilfe-Kasten, Feuerlöscher …) und ggf. das Honorar eines Dienstleisters. Holidays Malaga übernimmt die Registrierung ohne Aufpreis für Immobilien, die in unsere Verwaltung kommen.
Vermietung ohne Registrierung ist ein Verstoß gegen das andalusische Tourismusrecht mit empfindlichen Bußgeldern. Außerdem können Sie nicht legal inserieren: Die Plattformen verlangen die regionale Nummer und seit 2025 auch die nationale NRA.
Das Register ist regional, aber seit 2024 dürfen Gemeinden eigene Beschränkungen erlassen (gesättigte Zonen, Zusatzanforderungen); die Stadt Málaga hat ein Moratorium für neue Lizenzen. In den Gemeinden der Axarquía, in denen wir arbeiten — Nerja, Rincón de la Victoria, Vélez-Málaga, Torrox — lohnt sich vorab ein Blick auf die lokale Lage; wir prüfen das im Rahmen der kostenlosen Bewertung.
Ja. Nicht-Residenten beantragen sie auf demselben Weg; Sie brauchen eine spanische NIE und ein digitales Zertifikat (oder einen Bevollmächtigten). Denken Sie auch an die Steuern: Mieteinnahmen werden über das Modelo 210 erklärt.
Verwandt: Steuern auf Ferienvermietung für Nicht-Residenten (Modelo 210) · Checkliste zur Vorbereitung Ihres Hauses.
Wir erledigen VUT-Lizenz, NRA und Gästeregistrierung für Immobilien, die in unsere Verwaltung in der Axarquía kommen — zusammen mit Inseraten, Gästen, Reinigung und Wartung. 18 % Provision, keine Vertragsbindung.
