Guía para Propietarios
Cómo convertir los cuatro meses vacíos del alquiler vacacional en estancias de uno a tres meses, sin caer en la larga temporada.
Respuesta rápida
De noviembre a febrero una casa de alquiler vacacional en la Axarquía se queda casi vacía: el turismo de playa desaparece y las reservas de fin de semana no cubren los gastos. La alternativa es la estancia de temporada de uno a tres meses: jubilados alemanes, holandeses, británicos y nórdicos que huyen del invierno, teletrabajadores y familias en periodo de obras o mudanza. Se contrata como arrendamiento de temporada (fuera de la LAU de vivienda habitual), exige calefacción, wifi de verdad y una casa cómoda en enero, y bien gestionada convierte el invierno en un tercer producto entre el vacacional y la larga temporada.
Lo que todos tienen en común: no vienen a un hotel. Quieren una casa con cocina completa, lavadora, calefacción que funcione, wifi y alguien a quien llamar. Y no quieren pagar precio de agosto.
El alquiler de uno a tres meses para pasar el invierno es un arrendamiento de temporada (art. 3 de la LAU): uso distinto de vivienda habitual, con fecha de fin, sin prórroga obligatoria y sin los derechos del inquilino de vivienda. El huésped mantiene su residencia en su país o ciudad; eso debe quedar en el contrato, con el motivo de la temporada.
| Imprescindible | Por qué |
|---|---|
| Calefacción en dormitorios y salón (bomba de calor, radiadores o suelo radiante) y una chimenea si la hay | Las noches bajan a 8-10 °C y las casas de costa no están pensadas para el frío |
| Wifi de fibra o al menos 50 Mb estables | Es la primera pregunta del teletrabajador y la segunda del jubilado (videollamadas con los nietos) |
| Cocina completa con horno, lavadora y, si puede ser, secadora | Vivir un mes no es pasar una semana; la ropa no se seca en enero en la terraza |
| Ropa de cama y toallas de invierno, mantas, edredón | Los juegos de verano no sirven |
| Un sofá cómodo y una mesa para comer y trabajar | Se pasa más tiempo dentro de lo que se piensa |
| Aparcamiento o calle fácil | La mayoría alquila coche por meses |
Y dos cosas que no se ven en el anuncio: una limpieza intermedia cada dos semanas con cambio de sábanas, y un consumo de luz pactado. Calentar una casa todo el día en enero cuesta; se incluye una cantidad razonable y el exceso se liquida al final, y se explica antes de firmar.
El precio mensual de invierno no es el de agosto dividido por cuatro ni la renta de larga temporada de la zona. Se sitúa entre ambos: por encima del alquiler residencial, porque la casa va amueblada, con suministros y servicio, y muy por debajo del vacacional de verano. El criterio que usamos es sencillo: cubrir todos los gastos fijos del invierno con margen y ser competitivos con lo que un jubilado alemán encuentra en Torrox Costa o un teletrabajador en Nerja.
Desde este invierno ofrecemos estancias de 28 noches o más en tres de nuestras casas (Villa Nerja, Casa Alborán y Villa Miramar) a través de una página específica de estancias largas de invierno: el huésped pide precio, se lo damos en 24 horas con lo que incluye, y reserva directo. El resto del año esas casas siguen en alquiler vacacional. Es el modelo que recomendamos a los propietarios de la Axarquía con casa de costa: vacacional de Semana Santa a octubre, temporada en invierno, y ninguna de las dos cosas a ciegas.
Depende de la casa, el municipio y la duración. El precio mensual se sitúa por encima del alquiler residencial de la zona y muy por debajo del vacacional de verano. Cubre gastos fijos y da margen; agosto lo da el vacacional.
Sí. Una estancia de uno a tres meses es un arrendamiento de temporada, y si la casa está inscrita como vivienda turística puede seguir comercializándose como tal con el registro de viajeros. Lo importante es el contrato: fechas, motivo de temporada y residencia habitual del huésped en otro lugar.
Se incluye un consumo razonable en el precio y se pacta cómo se liquida el exceso. Es la cláusula que más conflictos evita en invierno, cuando la calefacción dispara la factura.
En nuestra experiencia, mejor que los de una semana de agosto: son parejas mayores o profesionales, se instalan, y quieren volver el año siguiente. Aun así, inventario, fianza y limpieza intermedia son obligatorios.
Gestionamos casas todo el año, combinando vacacional y estancias de temporada según el mes. Si tu casa está en la Axarquía, cuéntanos cómo es y te decimos qué mezcla le encaja.
Información orientativa a septiembre de 2026 sobre arrendamientos de temporada (LAU art. 3) y viviendas de uso turístico en Andalucía. No sustituye asesoramiento legal.
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