Para Inversores
Gestionamos siete casas en la Axarquía y cada semana nos preguntan lo mismo: «¿me compensa comprar esto para alquilarlo?». Esta guía reúne los datos públicos del mercado, lo que hay que comprobar antes de firmar y cómo analizamos una vivienda concreta antes de que la compres.
Respuesta rápida
En 2026 comprar en la Axarquía para alquiler vacacional puede compensar, pero solo con el producto adecuado: a pie de playa o con piscina y vistas, con licencia inscrita o claramente obtenible y en un edificio que no haya vetado el uso turístico. El precio de compra ha subido entre un 5 % y un 17 % en un año según el municipio (Fotocasa, septiembre 2026), la rentabilidad bruta de la larga temporada en la provincia está en el 4,2 % (Fotocasa, 2º trimestre 2026) y el parque de viviendas turísticas de la provincia ha bajado un 6,6 % tras la regulación (INE, mayo 2026). El vacacional bien elegido sigue rentando más que la larga temporada; el vacacional mal elegido, no. Por eso analizamos la vivienda concreta antes de que compres.
Lo Primero
Casi todos los anuncios y muchos vendedores hablan de rentabilidad bruta. Es la que menos importa. Estas son las tres cuentas que hacemos, en este orden:
1
ingresos anuales ÷ inversión total
La que aparece en los anuncios. Sirve para comparar zonas, no para decidir. La inversión total incluye impuestos de compra (ITP del 7 % en Andalucía para segunda mano), notaría, registro, reforma y mobiliario.
2
(ingresos − plataformas − gastos fijos) ÷ inversión total
Descuenta las comisiones de Airbnb y Booking, suministros con aire acondicionado, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y reposiciones. Es la cuenta de quien gestiona la casa él mismo.
3
lo anterior − comisión de gestión
La que cobras de verdad si delegas. En Málaga las empresas de gestión cobran entre el 12 % y el 25 % de los ingresos. Es la cifra que comparamos con la larga temporada y con dejar el dinero en otro sitio.
Antes de Firmar
Ninguna tiene que ver con la decoración. Las cuatro se hacen antes de la oferta, y las cuatro han tumbado compras que parecían buenas.
Toda vivienda turística en Andalucía necesita inscripción en el Registro de Turismo (número VFT). Si la vivienda ya está inscrita, comprueba que la inscripción está activa, a nombre del vendedor y que describe esa vivienda. Si no lo está, comprueba que cumple los requisitos técnicos (licencia de ocupación, aire acondicionado, ventilación) y que el municipio no la ha limitado. Málaga capital no concede licencias nuevas desde agosto de 2025; ningún municipio de la Axarquía ha aprobado una moratoria a septiembre de 2026, aunque Rincón de la Victoria la anunció.
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) destinar una vivienda a uso turístico exige la aprobación previa y expresa de la comunidad por tres quintos de propietarios y cuotas, y la comunidad puede aplicarle una cuota hasta un 20 % superior. La Junta pide ese certificado para inscribir. Las viviendas inscritas antes no se ven afectadas. Pide estatutos y actas antes de ofertar; en una casa unifamiliar este punto no existe.
No la distancia en coche, sino los minutos a pie a la playa, al paseo o al centro, el aparcamiento y las vistas. En Nerja y Torrox Costa el huésped de invierno no quiere coche; en Rincón y Torre del Mar el de verano viene con él y necesita garaje. El mismo piso cambia de rentabilidad según en qué calle esté.
Impuestos de compra, reforma, mobiliario completo, cerradura inteligente, fotografía, licencia, seguro y, cada año, suministros con aire acondicionado, IBI, comunidad, mantenimiento y reposiciones. Es lo que separa la rentabilidad bruta de la neta, y lo que casi nadie tiene en la cabeza al ver el anuncio.
La Cuenta Completa
Cifras orientativas de mercado, con fuente. Las de tu vivienda las calculamos en el análisis.
| Concepto | Referencia | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP), vivienda de segunda mano | 7 % del precio en Andalucía (obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,2 %) | Junta de Andalucía |
| Notaría, registro y gestoría | En torno al 1-2 % del precio | Práctica de mercado |
| Amueblar un piso de 70 m² completo | 9.500-11.500 € | RealAdvisor, 2026 |
| Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía | Gratuita; gestoría desde unos 129 €; informes técnicos 200-400 € si el ayuntamiento los pide | Junta de Andalucía · gestorías |
| Comisión de plataformas (Airbnb, Booking) | 3-15 % de los ingresos según modelo | Tarifas públicas de las plataformas |
| Comisión de gestión integral | 12-25 % de los ingresos en Málaga | Nuestro artículo sobre comisiones, 2026 |
| Sanción por operar sin inscripción | 2.000-18.000 € | Ley de Turismo de Andalucía |
El Registro Único estatal de alquileres de corta duración (Real Decreto 1312/2024) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026; sigue vigente la inscripción autonómica. La comisión de gestión concreta se comunica con la propuesta personalizada.
Dónde Comprar
Cada municipio tiene una guía propia con precios, viviendas turísticas, temporada y normativa, y con lo que comprobamos allí antes de recomendar una compra.
| Municipio | Precio de venta | Viviendas turísticas | Temporada y huésped | Normativa |
|---|---|---|---|---|
| Nerja | 3.852 €/m² (idealista, abr-26) · 3.931 €/m² +12,8 % (Fotocasa, sep-26) | 2.731 viviendas turísticas, 16,4 % del parque (INE, may-26) | La más larga de la Axarquía: de Semana Santa a octubre, con invierno de nórdicos y británicos | Sin moratoria municipal. Comunidad 3/5 (LO 1/2025) y RTA |
| Rincón de la Victoria | 3.400 €/m² (idealista, abr-26) · 3.426 €/m² +4,8 % (Fotocasa, sep-26) | 658 viviendas turísticas, 2,4 % del parque, −14,7 % interanual (INE, may-26) | Concentrada en verano y puentes; demanda de Málaga capital a 15 minutos | Sin moratoria aprobada; el Ayuntamiento anunció limitar nuevas VUT (nov-24), sin constancia de aprobación |
| Vélez-Málaga / Torre del Mar | 2.013 €/m² (idealista, jun-26) · pisos 2.679 €/m² +11,3 % (RealAdvisor, sep-26) | 1.133 viviendas turísticas, 2,3 % del parque (INE, may-26); VFT >92 % de las plazas turísticas del municipio | Verano largo y muy nacional en Torre del Mar; puerto de Caleta y campo en Vélez | Sin moratoria. Alquiler larga temporada +20,6 % interanual, la mayor subida de la provincia |
| Torrox / Cómpeta | 3.123 €/m² (idealista, may-26) · 3.296 €/m² +16,9 % (Fotocasa, sep-26); Cómpeta 1.719 €/m² +12,9 % | Torrox 1.260 (6,3 % del parque) · Cómpeta 272 (7,9 %, +34,6 %) (INE, may-26) | Alemana y larga en Torrox Costa; rural y de primavera-otoño en Cómpeta | Sin moratoria. Rentabilidad bruta de larga temporada en Torrox 3,8 % (Fotocasa, 2T-26), de las más bajas de Andalucía |
La provincia de Málaga tenía 45.176 viviendas turísticas activas en mayo de 2026, un 6,6 % menos que un año antes: la regulación de 2024-2025 (Decreto 31/2024, moratoria de Málaga capital, reforma de la Ley de Propiedad Horizontal) ha sacado del mercado a más de 3.000 viviendas, sobre todo las que operaban sin licencia o sin permiso de su comunidad (INE, estadística experimental).
La demanda, en cambio, sigue subiendo: los apartamentos turísticos de la provincia recibieron 878.928 viajeros entre enero y julio de 2026, un 19,3 % más, con 3,94 millones de pernoctaciones (+23,4 %) y una estancia media de 4,57 días (Turismo Costa del Sol sobre datos INE, septiembre 2026). Menos oferta legal y más demanda es, para quien opera con todo en regla, un mercado mejor que el de 2023.
El precio medio de la provincia está en 4.126 €/m² (Fotocasa, septiembre 2026, +7,7 % interanual) y la rentabilidad bruta del alquiler de larga temporada ha caído al 4,2 % (Fotocasa, 2º trimestre 2026), la más baja de Andalucía; en Málaga capital, al 5,2 % (idealista). Es el motivo por el que cada vez más compradores hacen la cuenta del vacacional: la de la larga temporada ya no sale.
INE · Fotocasa · idealista · Turismo Costa del Sol · BOE · BOJA
Cómo Trabajamos
No somos una inmobiliaria ni un asesor financiero: somos los que gestionan la casa después. Por eso nos interesa que compres bien.
01
Nos mandas el enlace del anuncio o la dirección. Miramos comparables reales de la zona, la situación de la licencia y de la comunidad, los costes de arranque y te devolvemos una rentabilidad neta estimada, con lo que nos preocupa y lo que nos gusta.
02
Si sigues adelante, revisamos contigo la documentación clave (inscripción turística, actas, licencia de ocupación) y te decimos qué pedirle al vendedor. Tu abogado o gestoría hacen la parte legal; nosotros, la operativa.
03
Tras la compra: licencia si no la tiene, mobiliario y equipamiento pensados para huéspedes, fotografía profesional, anuncios en Airbnb, Booking y reserva directa, precios dinámicos.
04
Huéspedes, entradas en persona, limpieza, mantenimiento, registro de viajeros y liquidación mensual. Comisión única sobre ingresos, sin permanencia. Tú bloqueas las fechas que quieras usar.
Análisis de rentabilidad · gratis · 48 h
Te devolvemos un análisis con la tarifa y la ocupación que vemos en esa zona, los costes de puesta en marcha, la situación de la licencia y una rentabilidad neta estimada. Sin compromiso.
Quiénes Somos
Holidays Malaga somos Francisco e Isabel Tolosa, hermanos y fundadores. No somos una franquicia ni un call center: vivimos en la Axarquía, hacemos las entradas en persona y contestamos nosotros al teléfono. Cuando confías tu casa, sabes exactamente quién la cuida.
Francisco Tolosa
Cofundador. Precios, canales de venta y relación con propietarios. Antes en Tesla y Red Bull.
Isabel Tolosa
Cofundadora. Operaciones, huéspedes y puesta a punto de las casas. Antes en Airbnb.
Avda. de la Torre 63, Rincón de la Victoria (Málaga)
Guías para inversores
Licencia, moratoria y gestión: guías relacionadas
Preguntas Frecuentes
Puede serlo si compras el producto adecuado en la zona adecuada: a pie de playa o con piscina y vistas, con licencia inscrita o claramente obtenible y en un edificio sin veto. La larga temporada rinde un 4,2 % bruto en la provincia (Fotocasa, 2º trimestre 2026), así que el vacacional bien elegido suele ganar; el mal elegido, con un piso interior lejos de la demanda, no. Cada caso se calcula: por eso ofrecemos el análisis de la vivienda concreta.
No publicamos cifras genéricas porque serían falsas: la rentabilidad depende del precio pagado, la ubicación exacta, la reforma, la licencia y la gestión. Usa nuestra calculadora abierta con tus números o pídenos el análisis de la vivienda que estás mirando y te damos la estimación para ese caso.
En municipios con presión (Nerja, y Rincón si aprueba su ordenanza) sí suele compensar pagar algo más por una licencia inscrita y activa, siempre que compruebes que está a nombre del vendedor, describe esa vivienda y se puede transmitir. En Vélez-Málaga o Torrox, donde no hay limitaciones, la prima es menor.
Sí. Desde abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) hace falta el acuerdo expreso de tres quintos de la comunidad para destinar una vivienda a uso turístico, y la Junta exige el certificado para inscribirla. Antes de comprar un piso, pide los estatutos y las últimas actas. Una casa unifamiliar no tiene este problema.
A septiembre de 2026, no: ningún municipio de la Axarquía ha aprobado una moratoria. Málaga capital sí (suspensión de licencias nuevas desde agosto de 2025). Rincón de la Victoria anunció en 2024 una ordenanza para limitarlas, sin constancia de aprobación. Mantenemos el estado por municipio en nuestro artículo sobre la moratoria.
Necesitas NIE y cuenta bancaria española para comprar, y tributas por los alquileres mediante el Modelo 210: los residentes en la UE o el EEE pagan el 19 % sobre el rendimiento neto (con gastos deducibles); el resto, el 24 % sobre el bruto. Lo explicamos en nuestra guía fiscal para no residentes. Conviene una gestoría desde el principio.
Además del ITP del 7 % y los gastos de compra, cuenta con amueblar por completo (9.500-11.500 € un piso de 70 m² según RealAdvisor), electrodomésticos, cerradura inteligente, fotografía y trámites de licencia. En una casa con jardín y piscina, bastante más. Lo detallamos en la guía de costes de arranque.
Sí. Para bloques de varios apartamentos estudiamos tanto la gestión por comisión como el alquiler garantizado (renta fija), y te recomendamos con honestidad el que más conviene según el edificio. Escríbenos con los datos del inmueble.
Información general orientativa a septiembre de 2026, elaborada con datos públicos citados en cada apartado. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La rentabilidad de una vivienda depende de sus características concretas y de una normativa que cambia con frecuencia.
¿Ya tienes la vivienda?
Entonces lo que necesitas es la sección de propietarios: cómo gestionamos, en qué municipios y cuánto podría rentar la tuya.
Mándanos el enlace del anuncio y en 48 horas tendrás un análisis de rentabilidad con datos reales de la zona. Gratis y sin compromiso.
