Guía para Propietarios
Todo lo que necesitas para legalizar tu vivienda de uso turístico en Málaga y la Axarquía en 2026 — sin perderte en la burocracia.
Respuesta rápida
Para alquilar legalmente una vivienda vacacional en Andalucía necesitas: (1) licencia de ocupación y una vivienda que cumpla los requisitos de equipamiento, (2) presentar una declaración responsable ante la Junta de Andalucía para inscribirla en el Registro de Turismo (número VFT), (3) obtener el NRA estatal en la Ventanilla Única (obligatorio desde julio de 2025 para anunciarse en plataformas) y (4) registrar a cada huésped en SES.Hospedajes. El alta autonómica no tiene tasa y permite operar desde su presentación.
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Necesitas la licencia de ocupación (o cédula de habitabilidad) y que el uso turístico no esté limitado en tu municipio o comunidad de propietarios. Desde 2024 las comunidades pueden restringir el uso turístico y los ayuntamientos pueden declarar zonas con limitaciones, así que este es el primer filtro — no el último.
02
La normativa andaluza exige, entre otros: climatización en dormitorios y salón (refrigeración en los meses de calor y calefacción en los de frío), ventilación exterior o forzada en las habitaciones, botiquín de primeros auxilios, información turística de la zona, hojas de reclamaciones y limpieza a la entrada y salida de cada huésped.
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El alta se hace mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía (telemáticamente con certificado digital). Con su presentación ya puedes operar, y la vivienda queda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) con un número del tipo VFT/MA/XXXXX que debe aparecer en toda tu publicidad.
04
Desde el 1 de julio de 2025, además del registro andaluz, toda vivienda turística necesita el Número de Registro de Alojamiento (NRA) estatal, que se solicita a través de la Ventanilla Única Digital (Registradores de la Propiedad). Sin NRA, las plataformas como Airbnb o Booking no pueden publicar el anuncio.
05
Cada huésped mayor de edad debe registrarse en la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior. Es una obligación continua — a cada reserva — y una de las tareas que más propietarios descuidan cuando autogestionan.
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Con el número VFT y el NRA ya puedes anunciar la vivienda. A partir de aquí empieza la gestión de verdad: precios, huéspedes, limpiezas, incidencias e impuestos. Si prefieres no ocuparte de nada de esto, es exactamente lo que hacemos por una comisión única del 18%.
Anunciar la vivienda antes de tener el número de registro — las plataformas lo verifican y la sanción es del propietario, no de la plataforma.
Olvidar el NRA estatal pensando que con el registro andaluz basta: desde julio de 2025 hacen falta los dos.
No hacer el registro de viajeros en SES.Hospedajes en cada reserva.
Instalar climatización solo en el salón: la exigencia alcanza también los dormitorios.
No revisar los estatutos de la comunidad de propietarios antes de invertir en la adecuación.
Esta guía es orientativa y refleja la normativa vigente a fecha de publicación; no constituye asesoramiento legal. La normativa turística cambia con frecuencia — verifica siempre la situación de tu municipio.
La declaración responsable ante la Junta de Andalucía permite empezar a operar desde su presentación, y el número de registro suele emitirse en cuestión de semanas. Lo que más tiempo consume es preparar la vivienda para cumplir los requisitos (climatización, licencia de ocupación, equipamiento) y reunir la documentación.
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía no tiene tasa. Los costes reales son los de adecuar la vivienda (climatización en dormitorios y salón, botiquín, extintor…) y, si delegas el trámite, los honorarios de gestión. En Holidays Malaga lo tramitamos sin coste para las propiedades que entran en nuestra gestión.
Operar sin registro es una infracción de la normativa turística andaluza que puede acarrear multas importantes, además de la imposibilidad de anunciarse legalmente: las plataformas exigen el número de registro y desde 2025 también el NRA estatal para publicar el anuncio.
El registro es autonómico, pero desde 2024 los ayuntamientos pueden establecer limitaciones propias (zonas saturadas, requisitos adicionales). En los municipios de la Axarquía donde trabajamos —Nerja, Rincón de la Victoria, Vélez-Málaga, Torrox— conviene verificar la situación municipal antes de iniciar el trámite; te lo confirmamos como parte de la valoración gratuita.
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