Guía para Propietarios
Todo lo que necesitas para legalizar tu vivienda de uso turístico en Málaga y la Axarquía en 2026, sin perderte en la burocracia.
Actualizado septiembre 2026
El Número de Registro de Alojamiento (NRA) y el Registro Único estatal de alquileres de corta duración (Real Decreto 1312/2024) ya no son exigibles: el Tribunal Supremo anuló el registro en mayo de 2026 (sentencia 620/2026) por falta de competencia estatal. Lo que sigue vigente es el registro andaluz en el Registro de Turismo de Andalucía (número VFT, gratuito y obligatorio), el registro de viajeros en SES.Hospedajes y, desde abril de 2025, el certificado de la comunidad de propietarios para inscribir una vivienda nueva (Ley Orgánica 1/2025).
Respuesta rápida
Para alquilar legalmente una vivienda vacacional en Andalucía necesitas: (1) licencia de ocupación y una vivienda que cumpla los requisitos de equipamiento, (2) presentar una declaración responsable ante la Junta de Andalucía para inscribirla en el Registro de Turismo (número VFT), (3) el certificado de la comunidad de propietarios si la vivienda está en un edificio (tres quintos, obligatorio desde abril de 2025) y (4) registrar a cada huésped en SES.Hospedajes. El NRA estatal ya no es exigible desde mayo de 2026. El alta autonómica no tiene tasa y permite operar desde su presentación.
01
Necesitas la licencia de ocupación (o cédula de habitabilidad) y que el uso turístico no esté limitado en tu municipio o comunidad de propietarios. Desde 2024 las comunidades pueden restringir el uso turístico y los ayuntamientos pueden declarar zonas con limitaciones, así que este es el primer filtro, no el último.
02
La normativa andaluza exige, entre otros: climatización en dormitorios y salón (refrigeración en los meses de calor y calefacción en los de frío), ventilación exterior o forzada en las habitaciones, botiquín de primeros auxilios, información turística de la zona, hojas de reclamaciones y limpieza a la entrada y salida de cada huésped.
03
El alta se hace mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía (telemáticamente con certificado digital). Con su presentación ya puedes operar, y la vivienda queda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) con un número del tipo VFT/MA/XXXXX que debe aparecer en toda tu publicidad.
04
Si la vivienda está en un edificio con comunidad, desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) el uso turístico exige la aprobación previa y expresa de la comunidad por tres quintos de propietarios y cuotas, y la Junta pide ese certificado para inscribir la vivienda. Las inscritas antes de esa fecha no se ven afectadas. El antiguo NRA estatal ya no hace falta: el Tribunal Supremo anuló el Registro Único en mayo de 2026.
05
Cada huésped mayor de edad debe registrarse en la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior. Es una obligación continua, a cada reserva, y una de las tareas que más propietarios descuidan cuando autogestionan.
06
Con el número VFT ya puedes anunciar la vivienda. A partir de aquí empieza la gestión de verdad: precios, huéspedes, limpiezas, incidencias e impuestos. Si prefieres no ocuparte de nada de esto, es exactamente lo que hacemos por una comisión única, sin permanencia.
Anunciar la vivienda antes de tener el número de registro, las plataformas lo verifican y la sanción es del propietario, no de la plataforma.
Pedir el NRA estatal a estas alturas: el Registro Único fue anulado en mayo de 2026 y ninguna plataforma puede exigirlo. Lo que sí piden es el número VFT andaluz.
No hacer el registro de viajeros en SES.Hospedajes en cada reserva.
Instalar climatización solo en el salón: la exigencia alcanza también los dormitorios.
No revisar los estatutos de la comunidad de propietarios antes de invertir en la adecuación.
Esta guía es orientativa y refleja la normativa vigente a fecha de publicación; no constituye asesoramiento legal. La normativa turística cambia con frecuencia, verifica siempre la situación de tu municipio.
La declaración responsable ante la Junta de Andalucía permite empezar a operar desde su presentación, y el número de registro suele emitirse en cuestión de semanas. Lo que más tiempo consume es preparar la vivienda para cumplir los requisitos (climatización, licencia de ocupación, equipamiento) y reunir la documentación.
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía no tiene tasa. Los costes reales son los de adecuar la vivienda (climatización en dormitorios y salón, botiquín, extintor…) y, si delegas el trámite, los honorarios de gestión. En Holidays Malaga lo tramitamos sin coste para las propiedades que entran en nuestra gestión.
Operar sin registro es una infracción de la normativa turística andaluza que puede acarrear multas importantes, además de la imposibilidad de anunciarse legalmente: las plataformas exigen el número de registro andaluz (VFT) para publicar el anuncio. El NRA estatal dejó de ser exigible tras la anulación del Registro Único por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.
El registro es autonómico, pero desde 2024 los ayuntamientos pueden establecer limitaciones propias (zonas saturadas, requisitos adicionales). En los municipios de la Axarquía donde trabajamos. Nerja, Rincón de la Victoria, Vélez-Málaga, Torrox, conviene verificar la situación municipal antes de iniciar el trámite; te lo confirmamos como parte de la valoración gratuita.
Guía gratuita · PDF · 2026
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Gestionamos la licencia VUT y el registro de viajeros de las propiedades que entran en nuestra gestión en la Axarquía, junto con anuncios, huéspedes, limpieza y mantenimiento. Comisión única, sin permanencia.
