Guía para Propietarios
Qué hace de verdad un gestor de Airbnb, qué no hace, cómo se cobra y cómo distinguir uno bueno antes de darle las llaves.
Respuesta rápida
Un gestor de Airbnb en Málaga se ocupa de todo lo que pasa entre una reserva y la siguiente: anuncio y fotos, precios, mensajes con los huéspedes, entrada y salida, limpieza, ropa de cama, mantenimiento, reseñas y la parte legal (licencia, registro de viajeros, facturación). El propietario recibe la liquidación mensual y decide cuándo usa su casa. Se cobra normalmente como comisión sobre los ingresos, sin cuota fija. Lo que distingue a un buen gestor no es la lista de servicios, que es casi igual en todos, sino quién atiende al huésped a las once de la noche, a cuántos minutos vive de tu casa y cómo te rinde cuentas.
Todo esto lo anuncia cualquier empresa. La diferencia está en cómo se hace: si la limpieza es de un equipo propio o de una app, si el precio lo revisa una persona cada semana o lo fija un algoritmo y nadie lo mira, y si el huésped habla con alguien que conoce la casa o con un centro de atención.
El modelo habitual en Málaga es una comisión sobre los ingresos de cada reserva, que en el mercado se mueve entre el 12 % y el 25 % según lo que incluya. Hay empresas con cuota fija mensual y otras con alquiler garantizado (te pagan una renta y explotan la casa por su cuenta). Cada uno tiene su lógica; lo importante es saber exactamente qué cubre la comisión y qué se factura aparte: limpieza (normalmente la paga el huésped), lavandería, reposiciones, mantenimiento.
Si quieres los tramos del mercado con detalle y los seis costes que a veces no aparecen en la primera oferta, los explicamos en ¿cuánto cobra una empresa de gestión?.
| Pregunta | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Quién atiende al huésped fuera de horario y a cuántos minutos vive de mi casa? | Una incidencia a las 23:00 un sábado la resuelve alguien que puede ir, no un chat. |
| ¿La limpieza es de equipo propio o subcontratada? | La reseña de la casa depende de la limpieza más que de ninguna otra cosa. |
| ¿Quién revisa los precios y cada cuánto? | Un precio sin revisar en septiembre te hace perder octubre; uno sin revisar en enero te regala Semana Santa. |
| ¿Cómo me rindes cuentas? | Liquidación mensual con cada reserva, comisión, gastos y lo que te transfieren, y acceso al calendario. |
| ¿Qué pasa si quiero dejarlo o usar la casa? | Sin permanencia, y bloqueo de fechas para uso propio sin penalización. |
Y una sexta que casi nadie hace: pide ver un anuncio real que gestionen, sus reseñas de los últimos seis meses y una liquidación de ejemplo con los datos tachados.
Málaga capital tiene la demanda más alta y también la regulación más dura: sin licencias nuevas hasta 2028 y comunidades que pueden vetar la actividad. Si tu piso ya tiene licencia, la gestión sigue siendo posible y rentable; si no la tiene, no. Fuera de la capital, en la Axarquía (Rincón de la Victoria, Benajarafe, Torre del Mar, Torrox, Nerja) no hay moratoria, la licencia se obtiene con la declaración responsable y el certificado de la comunidad, y la temporada es más larga que en el interior.
Nosotros gestionamos en esa franja, del Rincón a Nerja, porque es donde vivimos y donde podemos estar en cualquier casa en veinte minutos. Es el criterio que te recomendamos aplicar a cualquier gestor: que trabaje donde pueda ir.
En el mercado, entre el 12 % y el 25 % de los ingresos según lo que incluya, más la limpieza, que suele pagar el huésped. Algunas empresas cobran cuota fija o proponen alquiler garantizado. Pide siempre qué cubre la comisión y qué se factura aparte.
Sí. En Andalucía la vivienda de uso turístico debe estar inscrita en el Registro de Turismo (declaración responsable) y, desde 2025, contar con la aprobación de la comunidad si los estatutos lo exigen. En Málaga capital no se conceden licencias nuevas hasta 2028.
Con gestión por comisión, sí: bloqueas las fechas que quieras en el calendario. Con alquiler garantizado, normalmente no, porque la empresa explota la casa todo el año.
La agencia alquila la casa por meses o años y desaparece hasta el siguiente contrato. El gestor de alquiler vacacional se ocupa cada semana de huéspedes, limpieza, precios y mantenimiento, y cobra un porcentaje de lo que la casa produce.
Solo con licencia ya existente y en casos concretos; nuestra zona de trabajo es la Axarquía, de Rincón de la Victoria a Nerja, donde podemos estar en cualquier casa en veinte minutos.
Información orientativa a septiembre de 2026. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia; comprueba la vigente en tu municipio antes de decidir.
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