Guía para Propietarios
Qué ha hecho Málaga capital, qué pueden hacer los ayuntamientos desde 2024, cómo está cada municipio de la Axarquía y qué debe comprobar un propietario antes de invertir.
Respuesta rápida
Málaga capital suspendió en 2025 la concesión de nuevas viviendas turísticas en la mayoría de sus barrios, con una moratoria que se extiende hasta 2028. La Axarquía no está incluida: Nerja, Torrox, Vélez-Málaga, Rincón de la Victoria, Frigiliana y Cómpeta siguen admitiendo altas VUT a fecha de esta guía. Pero desde el Decreto 31/2024 cualquier ayuntamiento andaluz puede limitar el uso turístico por zonas, y desde 2025 las comunidades de propietarios pueden vetar nuevas viviendas turísticas por mayoría de tres quintos. Antes de invertir: comprueba municipio, comunidad y que la casa tenga licencia de ocupación.
El Ayuntamiento de Málaga modificó su PGOU para prohibir nuevas viviendas de uso turístico en los 43 barrios donde superan el 8 % del parque residencial — el Centro, La Malagueta, El Palo o Pedregalejo entre ellos — y aprobó después una suspensión general de licencias en toda la ciudad que se prolonga hasta 2028. Las viviendas ya registradas conservan su número, pero no se admiten nuevas altas ni cambios de titular en muchos casos. La razón declarada es la presión sobre el alquiler residencial; el efecto práctico para un propietario es que una casa en la capital sin licencia previa ya no puede convertirse en VUT.
El desplazamiento es inmediato: parte de la demanda de huéspedes y de inversores se está moviendo a los municipios limítrofes — Rincón de la Victoria en primer lugar, a quince minutos por autovía — y al resto de la Axarquía.
El Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía dio a los ayuntamientos la facultad de limitar el número de viviendas turísticas por zonas, exigir requisitos urbanísticos adicionales o declarar áreas saturadas. Cada municipio decide. Además, el registro andaluz sigue siendo obligatorio (número VFT) y desde julio de 2025 se suma el NRA estatal sin el cual las plataformas no publican.
| Municipio | Moratoria propia | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Nerja / Frigiliana / Maro | No | Convivencia y ruido en Capistrano y centro; estatutos de urbanizaciones |
| Rincón de la Victoria | No | Recibe demanda desplazada de la capital; varias urbanizaciones de la ladera han votado limitaciones |
| Vélez-Málaga / Torre del Mar | No | Controles de VUT y NRA en Torre del Mar; estatutos en bloques de apartamentos |
| Torrox / Torrox Costa | No | Comunidades de Torrox Costa con restricciones votadas; huésped alemán exigente con la información |
| Cómpeta / Arenas / interior | No | Situación urbanística de villas en suelo rústico; accesos y suministros |
| Málaga capital | Sí, hasta 2028 | No se admiten altas nuevas; solo VUT ya registradas |
Ningún municipio de la Axarquía ha aprobado, a fecha de esta guía, una moratoria propia. Eso puede cambiar: los ayuntamientos tienen la herramienta desde 2024 y varios de la Costa del Sol occidental la han usado ya. Nuestro consejo es legalizar cuanto antes las casas que vayan a alquilarse, porque las licencias existentes se han respetado en todos los casos conocidos.
Solo si ya estaba registrada como VUT antes de la moratoria. No se admiten altas nuevas hasta 2028 en la mayoría de la ciudad.
No directamente: son municipios distintos y siguen admitiendo altas VUT. Indirectamente sí, porque parte de la demanda se desplaza hacia ellos.
Sí. Desde abril de 2025 puede hacerlo por mayoría de tres quintos, y las nuevas viviendas turísticas en edificios con esa prohibición no se registran. Las ya registradas conservan sus derechos.
Al contrario: las licencias existentes se han respetado en todos los casos conocidos, así que legalizar ahora protege frente a una futura limitación. Es lo que recomendamos a todos los propietarios con los que hablamos.
Información orientativa a agosto de 2026 según la normativa publicada; no constituye asesoramiento legal. Verifica siempre la situación de tu municipio antes de invertir.
Guía gratuita · PDF · 2026
Licencia VUT y NRA paso a paso, impuestos para residentes y no residentes, checklist para preparar la casa y cómo elegir gestor. 8 páginas, sin rodeos.
Cuéntanos dónde está y cómo es: comprobamos municipio, comunidad y documentación como parte de la estimación gratuita, y si encaja, tramitamos la licencia sin coste.
