Guía para Inversores
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 cambió las reglas: sin el sí expreso de la comunidad no hay inscripción. Qué mirar en estatutos y actas antes de firmar.
Respuesta rápida
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal) destinar un piso a uso turístico exige la aprobación previa y expresa de la comunidad, adoptada por tres quintos de propietarios y cuotas; la misma mayoría puede limitar la actividad o fijar a esas viviendas una cuota hasta un 20 % superior. Las viviendas inscritas antes de esa fecha no se ven afectadas. La Junta de Andalucía exige el certificado de la comunidad para inscribir. Traducido para quien compra: un piso en un bloque sin ese acuerdo no es una inversión turística hasta que la comunidad vote, y puede votar que no. Las casas independientes no tienen este problema.
| Antes del 3-4-2025 | Desde el 3-4-2025 (LO 1/2025) |
|---|---|
| La comunidad podía limitar o prohibir por 3/5, pero si no decía nada, se podía alquilar | Hace falta aprobación previa y expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH) |
| Cuota hasta un 20 % superior a las viviendas turísticas, por 3/5 | Se mantiene (art. 17.12 LPH) |
| Inscripción en el registro andaluz por declaración responsable | Además, certificado de la comunidad para inscribir |
| Viviendas ya inscritas | No se ven afectadas: mantienen su derecho |
Fuentes: BOE-A-2025-76 y nota del Ministerio de Vivienda de 1 de abril de 2025. Sobre las comunidades que prohíben sin más, la jurisprudencia previa ya admitía prohibiciones estatutarias claras; ahora ni siquiera hace falta prohibir: basta con no aprobar.
El acuerdo se adopta en junta, ordinaria o extraordinaria, con tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas; los ausentes que no se opongan en 30 días se computan como favorables, lo que en comunidades pequeñas ayuda. Conviene llevar la propuesta preparada: normas de convivencia, sensor de ruido, gestor con teléfono 24 horas, limpieza profesional y la cuota extra que aceptas. Lo que la comunidad teme no es el turismo sino las fiestas y la basura.
Cuenta con que el proceso puede tardar meses. Si compras con hipoteca y sin acuerdo, esos meses son cuotas sin ingresos; mételos en la cuenta de rentabilidad.
Una vivienda unifamiliar sin comunidad, o en una urbanización de casas donde la comunidad solo gestiona zonas comunes, no necesita este acuerdo, aunque los estatutos de la urbanización también pueden limitar. Es una de las razones por las que en la Axarquía las casas con piscina en Torrox y Cómpeta, Frigiliana o Nerja y la costa de Vélez-Málaga son el activo turístico más limpio de comprar: ni comunidad ni ascensor ni vecinos de rellano. Comparamos ambos tipos en casa o apartamento.
En bloques de pocas viviendas donde el vendedor ya opera y hay más pisos inscritos, el riesgo es bajo; en edificios grandes de primera residencia con una sola VUT, alto. Y en edificios enteros de uso turístico, inexistente: no hay comunidad que convencer.
Sí. Desde abril de 2025 el uso turístico requiere aprobación expresa de la comunidad por tres quintos de propietarios y cuotas. Si no la hay, no podrás inscribir la vivienda en el registro andaluz. Las viviendas inscritas antes de esa fecha conservan su derecho.
Tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación, tanto para aprobar como para limitar o condicionar. La misma mayoría puede fijar una cuota de comunidad hasta un 20 % superior a esas viviendas.
Pide los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, las actas de las últimas juntas y un certificado del administrador. Y comprueba en el registro andaluz si hay otras viviendas turísticas en el bloque.
No, si no hay comunidad. En urbanizaciones de casas con comunidad de zonas comunes, revisa los estatutos: pueden limitar el uso, aunque es poco frecuente.
Puedes, pero asumes el riesgo de que la junta diga que no. Lo prudente es condicionar las arras al acuerdo o comprar en fincas donde el uso turístico ya está aprobado o normalizado.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
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