Para Inversores
Nerja es el municipio de la Axarquía con más viviendas turísticas por habitante y la temporada más larga de la costa oriental. También es el más caro. Esto es lo que hay que saber antes de comprar en Nerja, Frigiliana o Maro para alquilar.
Nerja lleva décadas viviendo del turismo y se nota en los números: una de cada seis viviendas del municipio se anuncia como alojamiento turístico, la demanda británica y nórdica llena el invierno y el precio del metro cuadrado es el más alto de la Axarquía. Para un inversor eso significa dos cosas a la vez: la ocupación potencial más estable de la comarca y el ticket de entrada más caro.
Gestionamos casas en Nerja y Frigiliana, y lo que vemos cada semana es que la diferencia entre una compra que funciona y una que no está en tres detalles: la distancia real a pie hasta Burriana o el Balcón de Europa, el aparcamiento, y si la vivienda ya tiene o puede tener licencia. Esta guía reúne los datos públicos del mercado y lo que comprobamos nosotros antes de recomendar una compra.
Datos Públicos
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Precio medio de venta | 3.852 €/m² (+1,6 % interanual) | idealista abril 2026 |
| Precio medio de venta (serie alternativa) | 3.931 €/m² (+12,8 % interanual) | Fotocasa septiembre 2026 |
| Viviendas turísticas activas | 2.731 viviendas · 12.366 plazas · 16,4 % del parque (2.689 en mayo de 2025) | INE, estadística experimental de viviendas turísticas mayo 2026 |
| Ocupación de apartamentos turísticos (punto turístico Nerja, por plazas) | 81,7 % en julio 2025 · 64,7 % en septiembre 2025 · 21,3 % en diciembre 2025 · 38,8 % en marzo 2026 (muestra pequeña: útil solo como estacionalidad) | INE, EOAP 2025-2026 |
| Normativa local | Sin moratoria ni zonificación municipal aprobada. Aplica el Decreto 31/2024 de la Junta y la LO 1/2025 (comunidad de propietarios) | BOJA septiembre 2026 |
Todos los datos proceden de fuentes públicas y llevan fecha. No incluimos cifras de nuestras propias casas: cada vivienda es distinta y su número va en el análisis personalizado.
El Mercado
El precio medio de venta se mueve entre los 3.850 y los 3.950 €/m² según la fuente (idealista, abril 2026; Fotocasa, septiembre 2026), un 30 % por encima de Torrox y casi el doble que Vélez-Málaga. La subida interanual varía mucho según el índice (del 1,6 % al 12,8 %), lo que indica un mercado con poca oferta y mucha dispersión: un apartamento reformado con vistas en el centro y otro en un bloque de los setenta sin ascensor no tienen nada que ver.
El parque turístico es enorme para el tamaño del municipio: 2.731 viviendas activas en mayo de 2026 según el INE, un 16,4 % de todas las viviendas censadas. Eso quiere decir competencia real en cada categoría, y por tanto que el producto medio no funciona: en Nerja hay que comprar algo que destaque, sea por ubicación, por vistas, por piscina o por terraza. La demanda existe (Nerja es el único punto turístico de la Axarquía con serie propia de ocupación en el INE, y en verano supera el 80 % de plazas ocupadas), pero se reparte entre miles de anuncios.
La estacionalidad es más suave que en el resto de la comarca: la temporada arranca en Semana Santa y no se apaga hasta octubre, y entre noviembre y febrero hay una demanda estable de jubilados nórdicos y británicos que buscan estancias de dos a cuatro semanas. Esa demanda invernal es la razón por la que una vivienda en Nerja puede justificar un precio de compra más alto que una equivalente en Torre del Mar.
Apartamentos de uno y dos dormitorios en el centro histórico o a menos de diez minutos a pie de Burriana: es el producto con más rotación y el que mejor aguanta el invierno, porque el huésped que viene en enero no quiere coche. Lo que penaliza aquí es la falta de ascensor y de aparcamiento, y las plantas bajas sin luz.
Casas con piscina privada en Frigiliana, Maro o la zona de Capistrano y Punta Lara: el producto que mejor factura por noche en verano y el que compran las familias británicas y holandesas. Exige coche y jardín, y por tanto un mantenimiento más caro; a cambio, la competencia es mucho menor que en apartamentos.
Lo que no recomendamos: viviendas en urbanizaciones lejos del centro sin piscina ni vistas, y edificios donde la comunidad ya ha limitado el uso turístico. En Nerja sobran anuncios de apartamento normal; un apartamento normal más no tiene ventaja.
El Ayuntamiento de Nerja no ha aprobado ninguna moratoria ni limitación por zonas a fecha de septiembre de 2026, aunque el Decreto 31/2024 de la Junta le permite hacerlo. Con un 16,4 % del parque en uso turístico y la presión vecinal que existe en Málaga capital, es el municipio de la Axarquía donde más sentido tendría comprar con la licencia ya inscrita en lugar de esperar a solicitarla.
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) destinar una vivienda a uso turístico exige la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios, por tres quintos, y la Junta pide el certificado de la comunidad para inscribir una vivienda nueva en el Registro de Turismo de Andalucía. Las viviendas inscritas antes de esa fecha no se ven afectadas. En la práctica: en Nerja, un piso en un bloque sin licencia previa vale menos que el mismo piso con licencia inscrita, y la diferencia se nota en el precio.
El registro autonómico es gratuito y lo puedes tramitar tú o una gestoría por poco más de cien euros. Lo que sí cuesta es cumplir los requisitos: certificado de ocupación, aire acondicionado, ventilación exterior en todos los dormitorios y, si el edificio lo pide, un informe técnico. Nuestra guía de la licencia VUT lo detalla paso a paso.
Minutos andando hasta la playa y hasta el Balcón de Europa, no kilómetros en coche. Estatutos y últimas actas de la comunidad. Si hay licencia, que esté inscrita a nombre del vendedor y activa, y que la vivienda coincida con la inscrita. Si no la hay, que el edificio no la haya vetado y que la vivienda cumpla los requisitos técnicos sin reforma. Aparcamiento propio o al menos zona azul cercana. Orientación y ruido en verano: una terraza a la calle de los bares suena bien en la foto y mal en las reseñas.
Con esos datos y los anuncios comparables de la zona te decimos, para esa vivienda concreta, qué tarifa media y qué ocupación vemos razonables, qué costaría ponerla en marcha y qué rentabilidad neta queda. Eso es el análisis de rentabilidad en 48 horas. No publicamos cifras genéricas porque cada casa en Nerja es distinta.
Análisis de rentabilidad · gratis · 48 h
Te devolvemos un análisis con la tarifa y la ocupación que vemos en esa zona, los costes de puesta en marcha, la situación de la licencia y una rentabilidad neta estimada. Sin compromiso.
Operamos Aquí
No escribimos sobre Nerja desde un despacho: gestionamos estas casas, hacemos sus entradas en persona y conocemos su demanda mes a mes. Son la prueba de que operamos en la zona; sus cifras no se publican.
Quiénes Somos
Holidays Malaga somos Francisco e Isabel Tolosa, hermanos y fundadores. No somos una franquicia ni un call center: vivimos en la Axarquía, hacemos las entradas en persona y contestamos nosotros al teléfono. Cuando confías tu casa, sabes exactamente quién la cuida.
Francisco Tolosa
Cofundador. Precios, canales de venta y relación con propietarios. Antes en Tesla y Red Bull.
Isabel Tolosa
Cofundadora. Operaciones, huéspedes y puesta a punto de las casas. Antes en Airbnb.
Avda. de la Torre 63, Rincón de la Victoria (Málaga)
Guías para inversores
Licencia, moratoria y gestión: guías relacionadas
Preguntas Frecuentes
Puede serlo, pero con matices: Nerja tiene la mejor demanda de invierno de la Axarquía y la temporada más larga, pero también el precio de compra más alto (unos 3.850-3.950 €/m² según idealista y Fotocasa) y 2.731 viviendas turísticas compitiendo. Funciona el producto diferenciado (centro a pie, vistas, piscina); el apartamento medio lejos del centro, no.
Según la estadística experimental del INE, 2.731 viviendas activas en mayo de 2026, con 12.366 plazas: el 16,4 % del parque de viviendas del municipio. El registro autonómico recoge más inscripciones porque incluye viviendas que ya no se anuncian.
No, a fecha de septiembre de 2026 el Ayuntamiento de Nerja no ha aprobado ninguna moratoria ni limitación por zonas. Tiene la herramienta desde el Decreto 31/2024 de la Junta, así que conviene vigilarlo y, si compras para alquilar, priorizar viviendas con licencia ya inscrita.
Sí, desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) hace falta la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos de propietarios y cuotas, y la Junta exige el certificado para inscribir la vivienda. Las viviendas inscritas antes de esa fecha mantienen su situación. Antes de comprar, pide los estatutos y las últimas actas.
Por noche, la casa con piscina. Por estabilidad anual, el apartamento en el centro a pie de playa, que aguanta mejor el invierno de nórdicos y británicos. La respuesta depende del presupuesto y de si vas a usar la vivienda: te lo cuantificamos en el análisis de rentabilidad.
Sí, es lo que hacemos: nos mandas el enlace del anuncio o la dirección y en 48 horas te devolvemos un análisis con la tarifa y ocupación que vemos en esa zona, los costes de puesta en marcha, la situación de la licencia y la rentabilidad neta estimada. Gratis y sin compromiso.
Información general orientativa a septiembre de 2026, elaborada con datos públicos citados. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La rentabilidad de una vivienda depende de sus características concretas y de una normativa que cambia con frecuencia.
¿Ya tienes la vivienda? Cómo la gestionaríamos: gestión de alquiler vacacional en nerja →
También analizamos compras en
