Guía para Inversores
Dos inversiones muy distintas que se venden con la misma palabra, «turístico». Precio de entrada, demanda, temporada, gastos y riesgo, comparados.
Respuesta rápida
En la Axarquía el apartamento cuesta menos de entrada y se alquila más noches al año, sobre todo en Nerja y Torre del Mar; la casa con piscina factura mucho más por noche, concentra la temporada entre Semana Santa y octubre, no depende de ninguna comunidad de propietarios y compite con menos oferta. En rentabilidad neta sobre la inversión total ganan casas bien situadas con piscina privada; en facilidad de reventa y en liquidez, el apartamento. Lo que renta más depende de tu presupuesto, del municipio y de cuánto quieras usarla tú.
| Municipio | Precio medio venta (Fotocasa, sept. 2026) | Viviendas turísticas activas (INE, mayo 2026) |
|---|---|---|
| Nerja | 3.931 €/m² | 2.731 (16,4 % del parque) |
| Torrox | 3.296 €/m² | 1.260 (6,3 %) |
| Rincón de la Victoria | 3.426 €/m² | 658 (2,4 %) |
| Vélez-Málaga / Torre del Mar | 2.501 €/m² (RealAdvisor, sept. 2026) | 1.133 (2,3 %) |
| Cómpeta | 1.719 €/m² | 272 (7,9 %, +34,6 % interanual) |
Los precios medios mezclan tipologías: en Nerja y Torrox un apartamento céntrico de 60 m² está lejos del precio de una casa con parcela. Lo que importa es el cociente entre lo que pagas y lo que puede facturar cada tipo. Y la columna de competencia: en Nerja uno de cada seis inmuebles es turístico, casi todos apartamentos; una casa con piscina compite en un segmento mucho más pequeño.
La rotación tiene precio: cada cambio de huésped es una limpieza, una entrada y una posible incidencia. Doce estancias de una semana desgastan menos que cuarenta de dos noches, aunque facturen lo mismo.
| Apartamento | Casa con piscina | |
|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | Sí: necesita acuerdo por 3/5 desde 2025 | No, o solo zonas comunes |
| Suministros | Moderados | Altos: piscina, aire en todas las estancias, jardín |
| Mantenimiento | Bajo | Piscina, riego, jardinería, más superficie |
| Puesta en marcha | 11.000-19.000 € | 23.000-42.000 € (sin reforma) |
| Estacionalidad | Más repartida | Concentrada en 6-7 meses |
| Reventa | Rápida, mercado amplio | Más lenta, comprador más específico |
El punto de la comunidad no es menor: desde abril de 2025 sin acuerdo de tres quintos no hay inscripción turística, y en un bloque de primera residencia eso puede tumbar la inversión. Lo explicamos en la comunidad puede prohibir el alquiler turístico. Las cifras de puesta en marcha salen de cuánto cuesta poner una vivienda en alquiler vacacional.
Gestionamos sobre todo casas con piscina, en Nerja, Frigiliana, Rincón, Benajarafe, Torrox y Arenas, y algún apartamento. Lo que vemos: la casa bien equipada y bien fotografiada llena el verano con meses de antelación y el reto es el invierno; el apartamento céntrico llena todo el año a precios más bajos y el reto es la rotación. Para invertir sin usarla, y con presupuesto, preferimos la casa en Torrox o Nerja; para menos capital y liquidez, el apartamento en Torre del Mar o Rincón. Haz los dos escenarios en la calculadora y compáralos con tu horizonte.
Sobre la inversión total, una casa con piscina bien situada suele dar más rentabilidad neta, con temporada concentrada y menos competencia. El apartamento cuesta menos, se alquila más noches y se revende mejor, pero depende de la comunidad y tiene más rotación.
Sí, desde abril de 2025 hace falta la aprobación expresa por tres quintos para inscribir un piso como vivienda turística. Las casas sin comunidad no tienen este requisito.
Según el INE (mayo 2026) hay 2.731 viviendas turísticas activas en Nerja, el 16,4 % del parque, la mayoría apartamentos. En Rincón y Vélez-Málaga la proporción es del 2,3-2,4 %.
Entrada barata (Cómpeta 1.719 €/m² según Fotocasa, sept. 2026) y demanda creciente, pero acceso, aparcamiento y escaleras limitan el tipo de huésped. Funciona con piscina y vistas; sin ellas, cuesta llenar fuera del verano.
Sí. Mándanos los dos anuncios y te devolvemos un análisis de cada uno con tarifa, ocupación estimada, costes y rentabilidad neta, en 48 horas y sin compromiso.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
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