Guía para Propietarios
Licencia, comunidad, registro y gestión diaria de un apartamento turístico en la provincia, municipio a municipio.
Respuesta rápida
Para explotar un apartamento turístico en la provincia de Málaga necesitas inscribirlo en el Registro de Turismo de Andalucía (declaración responsable, Decreto 31/2024), la conformidad de tu comunidad si sus estatutos exigen aprobación (tres quintos desde la Ley 1/2025) y cumplir el registro de viajeros en cada estancia. En Málaga capital no hay licencias nuevas hasta 2028; en la Axarquía (Rincón, Vélez, Torrox, Nerja) sí. Una empresa de gestión se ocupa del anuncio, precios, huéspedes, limpieza, mantenimiento y liquidación, y cobra normalmente comisión sobre ingresos.
| Municipio | Situación a septiembre de 2026 |
|---|---|
| Málaga capital | Suspensión de nuevas licencias VUT desde el 23 de agosto de 2025 hasta 2028 en la mayoría de barrios; las existentes siguen operando. |
| Rincón de la Victoria | Sin suspensión. Se anunció una moratoria en 2024 que no se aprobó. Registro andaluz + comunidad. |
| Vélez-Málaga (Torre del Mar, Benajarafe, Chilches) | Sin suspensión. Ordenanza de convivencia; requisitos del Decreto 31/2024. |
| Torrox | Sin suspensión. Mercado maduro de apartamentos en Torrox Costa. |
| Nerja | Sin suspensión. Alta densidad de viviendas turísticas; la comunidad es el filtro real. |
| Marbella, Fuengirola, Torremolinos, Benalmádena | Sin suspensión general; ordenanzas propias y comunidades muy restrictivas en algunos complejos. |
La situación cambia con cada pleno. Antes de comprar o de firmar con un gestor, comprueba el estado en el ayuntamiento y en el registro andaluz, y guarda el certificado de la comunidad.
Lo mismo que con una villa, pero con dos diferencias que importan: el volumen de entradas (estancias más cortas, más rotación, más limpiezas) y la convivencia (vecinos en el mismo portal, normas de ruido, uso de ascensor y zonas comunes). Un gestor de apartamentos tiene que ser bueno en logística de limpieza, en comunicar normas al huésped antes de que llegue y en responder al vecino antes de que escriba al presidente.
Cómo se cobra y qué preguntar antes de firmar lo explicamos en gestión de Airbnb en Málaga y en ¿cuánto cobra una empresa de gestión?.
Solo si ya tiene licencia VUT anterior a la suspensión de agosto de 2025. Hasta 2028 el Ayuntamiento no concede licencias nuevas en la mayoría de la ciudad. En los municipios de la Axarquía sí es posible.
Si los estatutos exigen autorización para el uso turístico, sí: acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas desde la Ley 1/2025. Si los estatutos no lo prohíben ni lo condicionan, se puede inscribir, aunque la comunidad puede aprobar una cuota hasta un 20 % mayor.
La declaración responsable tiene efecto inmediato: puedes anunciar en cuanto tienes el número de registro. La Junta puede inspeccionar después y exigir subsanar.
No. El Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026. Sigue siendo obligatorio el número de registro andaluz en los anuncios y el registro de viajeros en cada estancia.
Las dos cosas en la Axarquía: gestionamos un apartamento en Rincón de la Victoria y villas de Benajarafe a Nerja. Lo que no hacemos es gestionar donde no podemos estar en veinte minutos.
Información orientativa a septiembre de 2026 (Decreto 31/2024, Ley 1/2025, suspensión municipal de Málaga de agosto de 2025, sentencia del Supremo de mayo de 2026). No sustituye asesoramiento legal; comprueba la normativa vigente en tu municipio.
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