Guía para Inversores
Las tres cifras que hay que mirar antes de comprar una vivienda para alquiler vacacional, y por qué la que anuncian casi nunca es la que cobras.
Respuesta rápida
La rentabilidad que aparece en un anuncio o en una hoja de cálculo optimista es casi siempre la bruta: ingresos anuales divididos por el precio de compra. La que te llega al banco es la neta tras gestión: lo que queda después de plataformas, gestor, suministros, IBI, comunidad, seguro y reposiciones, dividido por la inversión total con impuestos y mobiliario. Entre una y otra suele haber varios puntos de diferencia. Este artículo explica las tres fórmulas con un ejemplo completo; si prefieres meter tus propios números, usa nuestra calculadora de rentabilidad.
| Cifra | Fórmula | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Ingresos brutos anuales ÷ inversión total | Comparar viviendas entre sí a golpe de vista. No dice nada de lo que cobras. |
| Rentabilidad neta | (Ingresos − gastos de explotación) ÷ inversión total | Lo que rinde la vivienda si la gestionas tú y no valoras tu tiempo. |
| Neta tras gestión | (Ingresos − plataformas − comisión de gestión − gastos fijos) ÷ inversión total | Lo que rinde de verdad si delegas. Es la cifra con la que decidir. |
La palabra clave es inversión total: no el precio de compra, sino precio más impuestos y gastos de la operación más lo que cuesta dejar la vivienda lista para huéspedes. En Andalucía el ITP de segunda mano es el 7 %; con notaría, registro y gestoría es habitual sumar un 8-9 % al precio. Y amueblar un piso de 70 m² desde cero se mueve entre 9.500 y 11.500 € (RealAdvisor, 2026), sin contar cerradura inteligente, fotografía ni licencia.
El error más caro es proyectar la tarifa de agosto sobre todo el año. Los ingresos brutos son noches vendidas × tarifa media anual. La tarifa media pondera temporada baja, media y alta; las noches vendidas dependen de la zona, del tipo de vivienda y de cómo se gestione. En la costa oriental de Málaga la temporada de apartamentos turísticos es larga pero muy desigual: la ocupación por plazas del punto turístico Nerja que publica el INE osciló entre el 81,7 % en julio de 2025 y el 21,3 % en diciembre (INE, encuesta de apartamentos turísticos; serie con muestra pequeña, útil solo como forma de la estacionalidad).
Para estimar la tarifa media, mira anuncios comparables al tuyo en varios meses y calcula una media ponderada por noches. Para la ocupación, sé conservador y haz dos escenarios. Si quieres el dato de una vivienda concreta, te lo preparamos en 48 horas con lo que vemos operando en esa zona.
La limpieza no suele ir en esta lista porque, en la práctica habitual, la paga el huésped como tasa. Los impuestos sobre el rendimiento (IRPF o IRNR) tampoco: se calculan después y dependen de tu situación personal, no de la vivienda.
Apartamento de 70 m² en Torrox Costa a 3.296 €/m² (Fotocasa, septiembre 2026): unos 231.000 € de precio. Con un 8,5 % de impuestos y gastos, 250.600 €. Más 15.000 € de mobiliario y puesta en marcha: inversión total 265.600 €. Supongamos una tarifa media de 130 € y 190 noches vendidas (52 % de ocupación): ingresos brutos 24.700 €.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos brutos | 24.700 € |
| Plataformas (15 %) | −3.705 € |
| Gestión (20 % sobre lo que queda) | −4.199 € |
| Suministros, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento | −4.200 € |
| Neto tras gestión | 12.596 € |
Rentabilidad bruta: 24.700 ÷ 265.600 = 9,3 %. Neta tras gestión: 12.596 ÷ 265.600 = 4,7 %, antes de impuestos personales. La diferencia entre la cifra del titular y la cifra real es de casi cinco puntos, y este ejemplo es razonablemente optimista con la ocupación. Cambia tarifa y noches y verás cómo se mueve: ese ejercicio es exactamente el que hace la calculadora.
La rentabilidad bruta de comprar para alquilar a largo plazo en España se sitúa en el 6,5 % (idealista, segundo trimestre de 2026); en Málaga capital baja al 5,2 % y en la provincia, según Fotocasa, al 4,2 %, con Torrox en el 3,8 %, una de las cifras más bajas de Andalucía (Fotocasa, segundo trimestre de 2026). Son cifras brutas: sobre el precio de compra y sin descontar gastos ni vacío. En una vivienda con atributos turísticos claros el vacacional suele ganar en neto, pero con más trabajo y menos certeza; lo desarrollamos en vacacional o larga temporada.
Depende de la inversión total y del riesgo que asumas. Como referencia, la rentabilidad bruta del alquiler de larga temporada en la provincia está entre el 4 % y el 5 % (Fotocasa e idealista, 2026). Una vivienda turística bien elegida debería superar eso en neto tras gestión; si tu cuenta no lo hace ni con un escenario conservador, la vivienda no es para vacacional.
Sobre la inversión total: precio más impuestos y gastos de la compra más mobiliario y puesta en marcha. Calcularla solo sobre el precio infla el resultado entre un 10 % y un 15 %.
No en la rentabilidad del activo. La financiación se analiza aparte: si la rentabilidad neta supera el coste de la deuda, apalancarte mejora tu retorno sobre el capital propio; si no, lo empeora. Lo explicamos en el artículo sobre hipotecas para viviendas turísticas.
No. Cada casa es distinta y una media engaña. Lo que hacemos es analizar la vivienda concreta que estás mirando y darte una estimación con lo que vemos en esa zona, gratis y en 48 horas.
No. Es una fórmula que se ejecuta en tu navegador; no enviamos ni almacenamos nada salvo que tú pidas el análisis con el formulario.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
¿Dónde estás mirando? Guías de inversión por municipio:
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