Guía para Inversores
Del piso vacío al primer huésped: todas las partidas que hay que pagar antes de ingresar un euro, con horquillas de mercado y lo que suele olvidarse.
Respuesta rápida
Convertir una vivienda vacía en un alojamiento turístico que se alquila bien cuesta, en la Axarquía, entre 12.000 y 25.000 € para un apartamento de dos dormitorios y bastante más para una casa con piscina, sin contar reformas. Las partidas grandes son mobiliario y equipamiento; las que se olvidan son seguro, tecnología, fotografía y las semanas sin ingresos mientras todo llega. Esa cifra entra en el denominador de la rentabilidad y conviene tenerla clara antes de firmar la compra.
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (el número VFT) es gratuita. Lo que cuesta es lo que hay alrededor: una gestoría lo tramita desde unos 129 € más tasas (Arcos25, 2026); si el ayuntamiento pide informe técnico de compatibilidad, 200-400 € (Chekin, 2025); certificado energético, licencia de ocupación si no la tienes y, desde abril de 2025, el certificado de la comunidad que autoriza el uso turístico. Todo el proceso está en la guía de la licencia VUT.
Amueblar un piso de 70 m² desde cero cuesta entre 9.500 y 11.500 € (RealAdvisor, 2026) en calidad media. Una vivienda turística necesita además lo que un inquilino de larga duración trae de casa: menaje completo, dos juegos de ropa de cama y toallas por plaza, pequeños electrodomésticos, plancha, secador, tendedero, y elementos que los huéspedes puntúan: colchones buenos, cortinas opacas, mesa exterior.
| Partida | Apartamento 2 dormitorios | Casa con piscina 3-4 dormitorios |
|---|---|---|
| Muebles y colchones | 6.000-9.000 € | 12.000-20.000 € |
| Electrodomésticos y cocina equipada | 2.000-4.000 € | 3.500-6.000 € |
| Textil (2 juegos por plaza) y menaje | 1.200-2.000 € | 2.500-4.000 € |
| Exterior (mesa, tumbonas, sombrilla) | 300-800 € | 2.000-5.000 € |
| Aire acondicionado si falta (por equipo) | 700-1.500 € | 700-1.500 € |
Las horquillas son orientativas y salen de presupuestos de tiendas y montadores de la zona; una casa con piscina y jardín tiene además piscina, riego y jardinería que revisar. Antes de comprar mobiliario, pásate por la checklist para preparar la casa.
Una sesión de fotografía profesional cuesta 150-400 € y es la inversión con mejor retorno de toda la lista: los huéspedes deciden por las fotos. A eso súmale el tiempo: entre que amueblas, te inscriben, publicas y llegan las primeras reservas pasan fácilmente de cuatro a ocho semanas sin ingresos, más si compras en otoño y la temporada arranca en Semana Santa. Ese hueco es un coste real, sobre todo si hay hipoteca.
Si trabajas con una empresa de gestión, muchas incluyen fotografía, alta de anuncios y puesta en marcha en la comisión; conviene preguntar qué incluye exactamente cada gestor antes de comparar precios.
| Bloque | Apartamento 2 dorm. | Casa con piscina |
|---|---|---|
| Trámites, licencia y certificados | 400-1.500 € | 600-2.000 € |
| Mobiliario, equipamiento y textil | 9.500-15.000 € | 20.000-35.000 € |
| Tecnología y seguridad | 400-1.000 € | 600-1.500 € |
| Seguro (primer año) | 250-500 € | 400-800 € |
| Fotografía y anuncios | 150-400 € | 250-500 € |
| Colchón de 2 meses de gastos fijos sin ingresos | 600-1.000 € | 1.200-2.000 € |
| Total sin reforma | 11.300-19.400 € | 23.000-41.800 € |
Si la vivienda necesita reforma, súmala aparte y con margen: los sobrecostes de obra son la norma. Este bloque completo entra en el denominador de tu rentabilidad; en la guía para inversores explicamos cómo encaja con el resto de la cuenta.
La inscripción en el Registro de Turismo es gratuita. Lo que se paga son los certificados y, si la encargas, la gestoría (desde unos 129 € más tasas). Si el ayuntamiento exige informe técnico de compatibilidad, añade 200-400 €.
Si están en buen estado, sí, pero revisa colchones, sofá y cocina: son lo que más se refleja en las reseñas. Lo que casi siempre falta es textil por duplicado, menaje completo y equipamiento exterior.
Sí. La póliza de hogar habitual suele excluir el uso turístico. Necesitas cobertura de responsabilidad civil frente a huéspedes y de daños causados por ellos; cuenta 250-500 € al año para un apartamento.
Entre cuatro y ocho semanas desde que la vivienda está amueblada, si la licencia sale sin incidencias y la publicas en varias plataformas. En temporada baja puede ser más. Presupuesta ese hueco.
Depende del gestor. Algunas incluyen fotografía y alta de anuncios en la comisión; el mobiliario lo paga siempre el propietario. Pregunta qué está incluido antes de comparar comisiones.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
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