Guía para Inversores
Cuando compras un bloque completo no hay comunidad que convencer, pero sí una decisión grande: cobrar lo que genere o cobrar una renta fija. Con un ejemplo hipotético.
Respuesta rápida
Un edificio entero de apartamentos turísticos elimina el problema de la comunidad de propietarios y permite economías de escala en limpieza, mantenimiento y anuncios. La decisión que queda es el modelo de explotación: gestión por comisión (cobras lo que genera el edificio menos un 12-25 %) o alquiler garantizado (un operador te paga una renta fija y se queda el resto). El primero rinde más en años buenos y exige tolerar la estacionalidad; el segundo da certeza a cambio de ceder una parte importante del margen. Lo desarrollamos con un ejemplo inventado de seis apartamentos; los conceptos generales están en comisión o rent-to-rent.
| Gestión por comisión | Alquiler garantizado (rent-to-rent) | |
|---|---|---|
| Qué cobras | Ingresos reales menos comisión (12-25 % mercado Málaga) | Renta fija mensual pactada |
| Quién asume la estacionalidad | Tú | El operador |
| Quién paga suministros y mantenimiento ordinario | Tú (o según contrato) | Normalmente el operador |
| Control sobre precios, huéspedes y calendario | Alto | Bajo: el operador explota |
| Uso propio | Bloqueas fechas | Rara vez |
| Permanencia | Sin permanencia o corta | Contratos de 3-10 años |
| Riesgo de impago | Los huéspedes pagan por adelantado | El operador puede dejar de pagar o quebrar |
Nosotros trabajamos por comisión y, en casos concretos, estudiamos el garantizado; el porcentaje exacto va siempre en una propuesta personalizada. Cómo se compara con el mercado, en cuánto cobra una empresa de gestión.
Supongamos seis apartamentos de un dormitorio en un pueblo de costa de la Axarquía, comprados por 900.000 € (150.000 € cada uno) con 8,5 % de gastos y 90.000 € de puesta en marcha: inversión total 1.066.500 €. Supongamos 100 € de tarifa media y 200 noches vendidas por apartamento: 120.000 € de ingresos brutos al año.
| Concepto | Gestión al 20 % | Garantizado a 5.500 €/mes |
|---|---|---|
| Ingresos brutos del edificio | 120.000 € | , |
| Plataformas (15 %) | −18.000 € | , |
| Comisión de gestión (20 % del resto) | −20.400 € | , |
| Suministros, IBI, seguros, mantenimiento (6 uds.) | −21.000 € | −6.000 € (IBI y seguro) |
| Renta garantizada recibida | , | 66.000 € |
| Neto anual para el propietario | 60.600 € | 60.000 € |
| Rentabilidad neta sobre 1.066.500 € | 5,7 % | 5,6 % |
Con estos supuestos los dos modelos casi empatan, y eso es lo relevante: el garantizado suele calibrarse para que el propietario cobre parecido a un año medio de gestión. La diferencia aparece en los extremos. Si el edificio factura un 20 % más (144.000 €), la gestión deja 76.900 € y el garantizado sigue en 60.000 €. Si factura un 20 % menos (96.000 €), la gestión deja 44.300 € y el garantizado, 60.000 €. Lo que compras con el garantizado es un suelo; lo que vendes es el techo.
Gestión si puedes absorber un mal año, quieres control y crees en la zona; garantizado si necesitas certeza para pagar una deuda o no quieres saber nada del negocio, y siempre con un operador solvente y un contrato que proteja licencias y estado del inmueble. En cualquiera de los dos casos, el análisis previo es el mismo: tarifa, ocupación y costes reales por apartamento en esa calle. Lo preparamos gratis en 48 horas para el inmueble concreto; el marco completo, en la guía para inversores.
Depende de tu tolerancia a la estacionalidad. La gestión por comisión rinde más en años buenos y menos en malos; el garantizado fija una renta parecida a un año medio a cambio de ceder el margen extra. Con un operador poco solvente, el garantizado es el modelo con más riesgo.
No, si todos los apartamentos son del mismo propietario no hay comunidad que aprobar. Sí hay que comprobar el uso urbanístico y si el ayuntamiento lo trata como viviendas turísticas o como establecimiento de apartamentos turísticos.
Normalmente una renta calibrada para que el propietario cobre algo parecido a un año medio de gestión por comisión, y el operador se queda con el margen de los años buenos. Se negocia caso por caso y depende de la zona, del estado y del plazo.
Deben ir a nombre del propietario. Si el operador las inscribe a su nombre, al terminar el contrato el edificio pierde las inscripciones. Es una cláusula esencial.
Sí, estudiamos edificios y grupos de apartamentos en la Axarquía, por comisión y, en casos concretos, con renta garantizada. El primer paso es un análisis de rentabilidad del inmueble concreto, gratuito.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
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