Guía para Inversores
Lo que cambia cuando el comprador vive fuera de España: papeles antes de comprar, impuestos sobre lo que ingresas y cómo se opera a distancia.
Respuesta rápida
Un no residente puede comprar y explotar una vivienda turística en España sin ninguna restricción, pero tributa distinto: los ingresos por alquiler se declaran en el Modelo 210 (IRNR), al 19 % sobre el rendimiento neto si resides en la UE, Islandia o Noruega, y al 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducir gastos, si resides fuera (Reino Unido incluido desde el Brexit). Antes de eso necesitas NIE, normalmente una cuenta en España y, si estás fuera de la UE, representante fiscal. Y a distancia, la explotación pasa por un gestor local que cobre, liquide y esté cuando algo se rompe. La versión inglesa, más detallada en fiscalidad, está en holiday rental tax for non-residents.
| Momento | Impuesto | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Compra de segunda mano | ITP Andalucía | 7 % del precio |
| Compra de obra nueva | IVA + AJD | 10 % + 1,2 % |
| Cada año, la vivienda | IBI municipal | Según valor catastral; cientos de euros |
| Cada año, por tenerla (días no alquilados) | IRNR por renta imputada | 1,1-2 % del valor catastral × tipo (19 % o 24 %) |
| Cada año, por alquilarla | IRNR Modelo 210 | 19 % del neto (UE/EEE) o 24 % del bruto (resto) |
La renta imputada es el detalle que sorprende: los días en que la vivienda no está alquilada Hacienda te imputa una renta ficticia y tributa. Con una vivienda turística que se alquila buena parte del año el importe es pequeño, pero existe y hay que declararlo.
La diferencia es enorme. Un residente en Alemania u Holanda deduce suministros, comunidad, IBI, seguro, amortización, gestión y plataformas, y paga el 19 % de lo que queda. Un residente en Reino Unido, Suiza o Estados Unidos paga el 24 % de todo lo ingresado sin deducir un euro. En el ejemplo de cómo calcular la rentabilidad (24.700 € brutos, 12.600 € netos), el primero paga unos 2.400 € y el segundo unos 5.900 €: la rentabilidad neta después de impuestos cae del 3,8 % al 2,5 %.
Puedes gestionar tú desde fuera con cerradura inteligente, limpieza contratada y mensajes automáticos, hasta que un domingo de agosto falla el aire acondicionado. Un gestor local cobra a los huéspedes, liquida cada mes con desglose, coordina limpieza y mantenimiento, atiende el registro de viajeros obligatorio y está físicamente. En Málaga las comisiones se mueven entre el 12 % y el 25 % (qué incluye cada tramo); para un no residente la comisión compra sobre todo tranquilidad y la deducción (si eres UE) la abarata. Alternativa: el alquiler garantizado, que comparamos en comisión o rent-to-rent.
Somos un equipo local con siete villas en gestión en Nerja, Frigiliana, Rincón, Benajarafe, Torrox y Arenas, y la mayoría de los propietarios con los que trabajamos vive fuera. Si estás mirando una vivienda, te la analizamos antes de que compres.
Nerja y Torrox concentran la demanda británica y nórdica desde hace décadas; Cómpeta y Frigiliana, la de quien busca pueblo y vistas; Rincón y Torre del Mar tienen un mercado más español. Cada guía de municipio explica precios y demanda: Nerja, Torrox y Cómpeta, Vélez-Málaga y Torre del Mar, Rincón de la Victoria. Y antes de decidir, la guía completa para inversores.
Sí, sin restricciones. Necesita NIE, normalmente una cuenta bancaria en España y, si reside fuera de la UE y del EEE, un representante fiscal. La inscripción turística en Andalucía se hace igual que para un residente.
Modelo 210 (IRNR): 19 % sobre el rendimiento neto, deduciendo gastos, si reside en la UE, Islandia o Noruega; 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducciones, si reside en cualquier otro país, incluido Reino Unido.
Sí: por los días no alquilados se imputa una renta del 1,1 % o 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % o 24 %. Además del IBI municipal cada año.
Es obligatorio para residentes fuera de la UE y del EEE. Para residentes en la UE no lo es, pero conviene tener gestoría en España que presente los modelos y reciba notificaciones.
Puedes, con tecnología y proveedores locales, pero las incidencias exigen presencia. La mayoría de no residentes trabaja con un gestor local por comisión; para residentes en la UE la comisión es gasto deducible.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
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