Guía para Inversores
Los vemos cada temporada en propietarios que llegan con la casa ya comprada. Todos se evitan antes de firmar; ninguno después.
Respuesta rápida
Los errores más caros al comprar para alquiler vacacional no son de gestión sino de compra: hacer la cuenta en bruto, no mirar la comunidad, dar por hecha la licencia, elegir la zona por el precio, reformar para vivir en vez de para alquilar, olvidar el uso propio y decidir el gestor al final. Cada uno vale entre unos miles de euros y la inversión entera. Aquí van, en el orden en que se cometen, con cómo evitarlos; la versión completa del método está en la guía para invertir en alquiler vacacional.
La rentabilidad del anuncio es ingresos entre precio. La tuya es neto tras gestión entre inversión total: precio más 8-9 % de impuestos y gastos, más 11.000-42.000 € de puesta en marcha, menos plataformas, gestor, suministros, IBI, comunidad, seguro y reposiciones. La diferencia suele ser de cuatro o cinco puntos. Fórmulas y ejemplo en cómo calcular la rentabilidad; números propios en la calculadora.
Desde el 3 de abril de 2025 un piso necesita el sí expreso de la comunidad por tres quintos para inscribirse como vivienda turística. Comprar un apartamento en un bloque de primera residencia sin ese acuerdo es comprar un piso de larga temporada con precio de turístico. Estatutos, actas y certificado del administrador antes de la oferta: cómo comprobarlo.
«Se puede poner turístico» no es un dato, es una frase del vendedor. Comprueba que la vivienda cumple los requisitos del registro andaluz (licencia de ocupación, ventilación, aire acondicionado, certificado energético), que el uso urbanístico es compatible según el Decreto 31/2024, y que el ayuntamiento no ha limitado ni anunciado limitar. Si el anuncio dice «con licencia», verifica que el número está activo: la Junta ha cancelado 4.731 inscripciones en la provincia de Málaga (datos a febrero de 2026). Guías: licencia VUT paso a paso y comprar con licencia concedida.
| Municipio | Precio (Fotocasa, sept. 2026) | VUT activas (INE, mayo 2026) | Lo que suele fallar |
|---|---|---|---|
| Nerja | 3.931 €/m² | 2.731 (16,4 % del parque) | Competencia enorme en apartamentos |
| Torrox | 3.296 €/m² | 1.260 (6,3 %) | Mezclar Torrox Costa con Torrox pueblo |
| Rincón de la Victoria | 3.426 €/m² | 658 (2,4 %) | Temporada corta; limitación municipal anunciada |
| Vélez-Málaga | 2.501 €/m² (RealAdvisor) | 1.133 (2,3 %) | Comprar en el interior esperando demanda de playa |
| Cómpeta | 1.719 €/m² | 272 (7,9 %) | Acceso y aparcamiento |
Barato en el interior de Vélez o a veinte minutos de la playa suele significar sin demanda fuera de julio y agosto. Cada guía de municipio explica dónde sí y dónde no: Nerja, Rincón, Vélez y Torre del Mar, Torrox y Cómpeta.
Reformar pensando en el huésped cuesta lo mismo y factura más. La lista completa está en la checklist para preparar la casa.
«La usaremos tres semanas en agosto» significa quitar las tres semanas más caras del año a la cuenta de ingresos. Es legítimo, muchas familias compran para eso, pero hay que restarlo antes de decidir, no descubrirlo en la primera liquidación. Si vas a usarla mucho en verano, un apartamento con temporada más larga pierde menos que una casa con piscina.
El gestor condiciona la cuenta desde el principio: comisión (12-25 % en el mercado de Málaga), qué incluye, si trabaja por comisión o alquiler garantizado, si opera en tu municipio. Si además lo consultas antes de comprar, te dirá qué tipo de vivienda llena en esa zona y cuál no. Lee cuánto cobra una empresa de gestión y comisión o alquiler garantizado antes de la oferta, no después. Nosotros hacemos exactamente eso: analizamos la vivienda concreta antes de que compres, gratis.
Hacer la cuenta en bruto: comparar ingresos con precio de compra sin descontar impuestos, puesta en marcha, plataformas, gestión y gastos fijos. Lleva a comprar viviendas que rinden la mitad de lo esperado.
Puedes, pero asumes el riesgo de no conseguirla: comunidad, requisitos técnicos o limitación municipal. Lo prudente es condicionar las arras a la viabilidad turística o verificarla antes de la oferta.
Solo si hay demanda para ese tipo de vivienda. En el interior de la Axarquía funcionan casas con piscina y vistas y buen acceso; un piso barato sin atributos a veinte minutos de la playa se queda vacío fuera del verano.
Antes de comprar. Un gestor local sabe qué llena y qué no en cada zona y te ahorra los errores de tipología y reforma. Nosotros analizamos la vivienda antes de la compra sin coste.
Casi todos tienen arreglo parcial: renegociar la comunidad, adaptar la vivienda, cambiar de gestor o de modelo (temporada media en invierno). Cuéntanos la situación y te decimos qué haríamos.
Información general orientativa a septiembre de 2026; no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. La normativa de viviendas turísticas cambia con frecuencia.
¿Dónde estás mirando? Guías de inversión por municipio:
Mándanos el anuncio de la vivienda y en 48 horas revisamos comunidad, licencia, zona y rentabilidad neta. Gratis y sin compromiso.
